פסק-דין בתיק הפ"ב 21445-05-10

המבקשים (להלן: "קבוצת קולסקי") והמשיבים (להלן: "קבוצת דגני") ניהלו שלושה מיזמי בנייה בעיר פתח תקווה, באמצעות החברות המשותפות קולסקי דגני חברה לבנין והשקעות בע"מ, קולסקי דגני עין גנים בע"מ, וקולסקי דגני כפר גנים (1999) בע"מ (להלן: "החברות המשותפות"). כל אחת מהחברות המשותפות התקשרה בהסכם ניהול עם משיבה 2 שבשליטת משפחת קולסקי (להלן: "חברת הניהול") אשר ניהלה את מיזמי הבניה בפועל.

ביום 15.6.2004 מונה רו"ח יאיר רבינוביץ כבורר  בסכסוך שהתגלע בין הצדדים בקשר עם אופן ניהול מיזמי הבנייה. ביום 15.2.2010 ניתן פסק בוררות (להלן: "פסק הבוררות"). בסמוך פנו המבקשים אל הבורר בבקשה לתיקון ולהבהרת פסק הבוררות ואילו המשיבים פנו אל הבורר בבקשה למתן פסיקתא. בקשות אלה נדחו על ידי הבורר.

בהפ"ב 21445-05-11 עותרים המבקשים לבטל את פסק הבוררות ולחלופין לתקנו ולהשלימו מכוח העילות הקבועות בסעיף 24 (3), (5) לחוק הבוררות, התשכ"ח - 1968 (להלן: "חוק הבוררות").

בהפ"ב 33012-01-11  עותרים המשיבים להחזיר לבורר את פסק הבוררות מכוח הוראות סעיף 24 (5) ו - סעיף 26 (ב) לחוק הבוררות.

בדיון מיום 29.3.2011 הסכימו הצדדים למתן פסק דין על פי הבקשות ותשובות בעלי הדין, ללא סיכומים, וכך נקבע.

טענות קבוצת קולסקי לביטול או תיקון פסק הבוררות (הפ"ב 21445-0510)

         א.         בפסק הבוררות נפלו טעויות חישוב אותן סירב הבורר לתקן. להלן טעויות החישוב:

1.      בסעיף 2.2 (ד) לפסק הבוררות קבע הבורר שיש לבטל חיוב בסך 385,591 ש"ח ששילמו החברות המשותפות לקבוצת קולסקי בגין דמי שכירות, אלא שעל פי הדוחות הכספיים של החברות המשותפות הסתכמו דמי השכירות בסך 359,941 ש"ח בלבד.

2.      בסעיף 2.2 (ה) (1) לפסק הבוררות חישב הבורר את דמי הניהול וקבע: במיזם "מוגרבי' נגבו דמי ניהול בסך 190,612 ש"ח ביתר, במיזם "עין גנים" נגבו דמי ניהול בסך 255,676 ש"ח ביתר, במיזם "כפר גנים" יתרת דמי הניהול לגביה הינה 176,702 ש"ח ובגין שכר מנהלי עבודה יש להפחית סך של 179,783 ש"ח. בהמשך קבע הבורר כי "יש לבטל חיוב דמי הניהול בסך 449,369 ש"ח". חישוב זה של דמי הניהול לוקה  ל7טענת קבוצת קולסקי בשניים. ראשית, הבורר הסתמך על דוחות ביצוע של המפקחת מטעם הבנק המלווה שנערכו קודם לסיום המיזמים המשותפים, במקום להסתמך על הדוחות הכספיים המבוקרים והחתומים של החברות המשותפות המציגים בצורה סופית ומדויקת את עלויות המיזמים המשותפים. לכך יש להוסיף, כי גם קבוצת דגני הסתמכה על הדוחות הכספיים של החברות המשותפות ולמעשה לא הייתה מחלוקת בעניין זה. שנית, בחישוב דמי הניהול "נפקד מקומם" של אגרות בניה ופיתוח, הוצאות תכנון וקונסטרוקציה, הוצאות שיווק, הוצאות חשמל הנהלה, בצ"מ וכיו"ב, חרף הצגתן בדוחות המפקחת, הגם שהוצאות אלה מהוות חלק בלתי נפרד מעלויות הביצוע של המיזמים המשותפים.

בבקשה פירטה קבוצת קולסקי את אופן חישוב דמי הניהול על פי שיטתה.

3.       בסעיף 2.3 לפסק הבוררות קבע הבורר כי דוגז זכאית לקבל מעין גנים סכום נוסף של 2,914,406 ש"ח על חשבון ההלוואה שהועמדה לה על ידיה. אלא שעל פי הכרטסת של עין גנים יתרת ההלוואה  לזכות דוגז מסתכמת בסך 2,153,611 בלבד. בנוסף, על פי מאזנה של עין גנים ליום 21.12.03 ביקשה דוגז להמחות חלק מיתרת זכותה בעין גנים לכיסוי חובות משיבים 2 - 6, בסך כולל של 942,135 ש"ח, ועל כן, יתרת ההלוואה  לזכות דוגז הינה 1,211,476 ש"ח בלבד. לחילופין, בקיזוז הוצאות מימון בהם נשאה עין גנים, יתרת ההלוואה עומדת על סך 1,278,408 ש"ח, ולחילופי חילופין ובהתאם לחישוב נכון ובהתאם לשיטת הבורר יתרת ההלוואה עומדת על סך  1,191,404 ש"ח.

4.      בסעיף 2.2 (א) לפסק הבוררות, קבע הבורר כי במקביל לניהול מיזמי הבנייה של החברות המשותפות עבדו מנהלי העבודה במיזם בניה פרטי של קולסקי ולמרות זאת חויבה כפר גנים בעלות שכרם המלאה. קביעה זו של הבורר אינה יכולה לעמוד משום שבפועל ועל פי נתונים שהוצגו לבורר חויבה כפר גנים בסכומים נמוכים מהעלות המלאה של מנהלי העבודה.

5.      בסעיף 2.8 לפסק הבוררות קבע הבורר כי לא הוכח חוב ריבית של דוגז לחברה ודחה את תביעת המבקשים בעניין זה. אולם בכרטסת החברה בספרי דוגז נכלל חוב בסך 17,000 ש"ח בגין ריבית על משיכת 200,000 ש"ח ובכך יש משום עדות מכרעת להוכחת החוב האמור.

6.      בסעיף 2.2 (ג) לפסק הבוררות קבע הבורר שיש לבטל חיוב בסך 848,411 ש"ח בגין שירותי מנהלת חשבונות, מזכירה והנהלת חשבונות, וחיוב נוסף בסך 85,474 ש"ח בגין הוצאות רכב וחניות, משום שהוצאות אלה כלולות בדמי הניהול שקיבלה חברת הניהול מהחברות המשותפות, אולם על פי קביעת הבורר רק שירותי הנהלת החשבונות מהווים חלק מהשירותים בגינם שולמו דמי הניהול, ועל כן יש לבטל החלטה זו או לתקנה.

          ב.         הבורר דחה את תביעות קבוצת קולסקי כי פורומוט מתקני חניה בע"מ תשיב לעין גנים סך של 359,795 ש"ח, בקובעו כי לא הוכח שחברת עין גנים שימשה כצינור בידי דוגז לצורך העברת כספים לחברת פרומוט. בפני הבורר הוצגו ראיות שפרומוט לא ביצעה כל עבודה עבור עין גנים והעברת הכספים אליה נעשתה לפי הוראות דוגז ולצרכיה. הבורר פסק בניגוד לראיות שהוצגו בפניו ואף דחה את בקשת המבקשים לתיקון ולהשלמת פסק הבוררות, ובכך חרג מסמכותו. לפיכך ובהתאם להוראות סעיף 24 (3) לחוק הבוררות, יש לבטל את קביעותיו או לתקנן.

          ג.          הבורר לא הכריע בתביעה העיקרית של המבקשים וקבע כי על הצדדים ועין גנים לערוך ביניהם התחשבנות בהתאם לדו"ח שנערך ביום 23.7.03 על ידי השמאית הדי סגל לשם הערכת שווי הנכס לצורך חלוקתו בין בעליו המשותפים בהתאם לחלקיהם. לפיכך יש להורות על ביטול פסק הבוררות או על החזרתו לבורר, מכוח העילה הקבועה בסעיף 24 (5) לחוק הבוררות.

תשובת קבוצת דגני

טענות קבוצת קולסקי ביחס לטעויות לכאורה שנפלו בפסק הבוררות, אינן אלא טענות ערעוריות שאינן עילה לביטול פסק הבוררות או לתיקונו מכוח סעיף 22 (א) (1) לחוק הבוררות.

טענות קבוצת דגני בבקשה לתיקון פסק הבוררות (הפ"ב 33012-01-11)